L’usufruitier dans le cadre d’un démembrement de propriété

Qui est l’usufruitier

Le démembrement consiste à détacher certains éléments du droit de propriété pour les transférer à une autre personne. Le démembrement est pratique pour répartir, dissocier, redistribuer les droits de jouissance d’un bien entre plusieurs personnes. On dissocie : l’usufruitier et le nu-propriétaire.

L’article 578 du Code Civil définit l’usufruit, droit de propriété réel temporaire, comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance.

Par définition, l’usufruit est temporaire, qu’il soit viager ou à durée fixe. L’usufruit perpétuel n’existe pas en Droit français.

Il existe différents types d’usufruit, qui peuvent être classés selon :

  • leur origine : créé par la loi ou par l’homme (Article 579 du Code Civil)
  • leur durée : viager ou à durée fixe
  • le nombre de titulaires : unique usufruitier ou partagé
  • sur ce quoi il s’applique : bien non consomptible ou bien consomptible

L’usufruitier est la personne morale ou physique exerçant le droit d’usufruit d’un bien immobilier démembré.
Ce droit d’usufruit lui permet d’occuper le bien ou de louer le bien et d’en tirer les revenus locatifs.

Les droits et obligations de l’usufruitier

Les droits et obligations de l’usufruitier diffèrent selon si l’usufruit est issu d’un démembrement dans le cadre d’un investissement dans un programme immobilier neuf (1) ou dans le cadre d’un démembrement de type « privé » (2) :

Dans le cadre de l’acquisition d’une nue propriété neuve (PERL, IPLUS…), l’usufruitier est un bailleur institutionnel qui peut être :

  • Spécialistes de la gestion locative
  • ESH (Entreprises Sociales pour l’Habitat) et OPH (Offices Public de l’Habitat)
  • Collecteurs du 1% logement
  • Mission de Service Public : faciliter le parcours résidentiel des personnes
  • Contrôlés par la Miilos, sous la double autorité du ministre chargé du logement et du ministre chargé de l’économie

Pour réaliser un bon investissement en nue propriété, l’investisseur doit étudier notamment la solidité financière de l’usufruitier institutionnel, son expérience et le nombre de lots gérés.

Pendant la durée de démembrement, l’usufruitier institutionnel gère le bien et choisit parmi ses locataires :

  • fonctionnaires
  • salariés des entreprises cotisant au 1% logement
  • jeunes actifs
  • ménages répondant aux plafonds de ressources

Lors de l’acquisition de la nue propriété, l’usufruitier institutionnel s’engage à prendre à sa charge les travaux pendant toute la durée de démembrement.
Ainsi, les articles 605 et 606 du Code Civil sont à sa charge.

Pendant toute la durée de l’usufruit, l’usufruitier a l’obligation de conserver le bien en bon état d’entretien et d’habitabilité. Tous les éventuels travaux d’aménagement et d’entretien de parties communes et privatives qu’il aura à effectuer lorsque cela se révélera nécessaire seront à ses frais et sous sa responsabilité selon les règles établies dans le contrat.

Contraintes et Risques Charges Fiscalité
Investisseur Nu propriétaire Aucune Aucune Aucune
Organisme gestionnaire Usufruitier Gestion du bien Risque de vacances Risque d’impayés Entretien courant Gros travaux (Art. 606) Mises aux normes Taxe foncière Impots

 

En fin de période de l’usufruit, l’usufruitier s’engage à remettre le bien en bon état d’entretien et d’habilité les constructions édifiées, les parties communes, privatives et tous les aménagements qu’il aura apportés et effectués à ses frais et sous sa responsabilité pendant la période de l’usufruit temporaire. Y compris, ceux non encore exécutés à la date de l’extinction de l’usufruit temporaire.

Gestion de l’immeuble pendant la durée d’usufruit temporaire :

Remise en état des logements Remise en état des logements dans un bon état d’entretien et d’habitabilité à la rotation des locataires

Travaux à effectuer les deux dernières années de la période d’usufruit temporaire :

Remise en état des logements Remise en état des logements dans un bon état d’entretien et d’habitabilité y compris l’électricité, la pharmacie, la plomberie, sanitaire et chauffage, les revêtements de sols durs ou souples, le ponçage et vitrification des parquets, la reprise générale de la peinture.
Parties communes Paiement de la quote-part des travaux en cours commandés ou décidés par une assemblée générale des copropriétaires avant l’extinction de l’usufruit temporaire, y compris ceux non encore exécutés.

Contrairement à l’acquisition en nue propriété via des programmes neufs et pour objectif à  » investir « , le démembrement de propriété entre usufruitier privé et nu propriétaire est soumis à une convention bipartite.
Qu’il s’agisse d’un démembrement ayant une durée fixe ou viagère, les deux parties conviennent d’un accord écrit sur la répartition des droits et obligations par convention. Cette convention doit être rédigée devant un notaire.

La répartition des obligations porte sur les articles 605 et 606 du Code Civil. (Articles relatifs à la responsabilité des travaux entre usufruitiers et nus-propriétaires).

Usufruitier : Identités de ses locataires

Dans le cas d’un démembrement privé, l’usufruitier détient seul le pouvoir de choisir librement le locataire. En contrepartie de la perception des revenus locatifs, il a la charge de garder en bon état les parties privatives et communes du bien. Il est responsable des potentiels dégâts causés par le locataire.

Dans le cas de démembrement mis en place par les plateformes telles que PERL ou IPLUS, l’usufruitier institutionnel peut être de trois catégories : les offices publiques de l’habitat (OPH, ESH), Résidence de fonctionnaires et enfin le 1% logement qui bénéfice aux salariés.

Les usufruitiers OPH et ESH qui réalisent une opération avec les opérateurs de programmes neufs en démembrement, utilisent le 3ème barème d’aide au logement fixé par la réglementation : le Prêt Logement Social (PLS). Ce barème de plafond de ressources « PLS » se base sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2 des locataires. Le barème « PLS » est le 3ème niveau (sur 4) le plus élevé de plafonds de ressource utilisé dans les offices d’habitats publics.

Catégories de ménages Paris et communes limitrophes Ile de France hors Paris et communes limitrophes Autres régions
1 : Une personne seule 31 208 € 31 208 €  27 131 €
2 : Deux personnes ne comportant aucune personne à charge à l’exclusion des jeunes ménages
 46 640 € 46 640€  36 231 €
3 : Trois personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou jeune ménage sans personne à charge (1)
  61 140 € 56 065 € 43 571 €
4 : Quatre personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge  72 998 € 67 157 € 52 601 €
5 : Cinq personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge  86 852 € 79 500 €  61 879 €
6 : Six personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charges  97 730 € 89 462 € 69 737 €
Par personne supplémentaire  + 10 890 € + 9 968 €  + 7 778 €

Les personnes considérées comme « à charge » sont :

  • les enfants du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) à charge au sens du Code des Impôts.
  • les ascendants du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) de 65 ans ou plus et ascendants de 60 ans en cas d’inaptitude au travail dans la mesure où leurs ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu.
  • les ascendants, descendants ou collatéraux au 2ème et 3ème degré du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) dont le taux d’incapacité permanente est d’au moins 80% et dont les ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu.

 

Le bail signé entre l’usufruitier et son locataire

Dans le cadre d’un démembrement privé, le bail signé entre l’usufruitier et son locataire est libre : bail d’habitation régit par la loi de 1989 (location nue) ou bail d’habitation meublé. Avec ces baux, les modalités de sortie du locataire sont encadrées et le locataire protégé. L’extinction d’un usufruit ne remet pas en cause le bail. Le nu propriétaire reprend le bail en cours et doit attendre la fin du bail afin de profiter de son appartement.

Dans le schéma de démembrement tel que prévu par PERL et IPLUS, l’usufruitier est tenu de respecter l’article 42 de la Loi « Engagement National pour le Logement » (ENL) qui indique :

Les baux consentis par l’usufruitier aux locataires sont automatiquement échus au jour de l’extinction de l’usufruit.

Cela veut dire le bail n’est pas reconduit par tacite reconduction. A l’extinction de l’usufruit, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Les nus propriétaires sont autorisés, 6 mois avant l’extinction de l’usufruit, à donner congé au locataire pour vendre ou occuper eux-mêmes l’appartement. Ils peuvent, s’ils le souhaitent, poursuivre la location en proposant un bail Loi 1989 (marché libre) au locataire en place.

La décision appartient à l’investisseur nu propriétaire, selon ses objectifs. Une liberté appréciée car l’investisseur ne connaît pas à l’avance ses objectifs et besoins après une période de démembrement de plus de dix ans.

Au cas où un locataire, relevant toujours des plafonds de ressources sociaux serait contraint de quitter l’appartement, l’usufruitier a obligation de lui proposer une solution de relogement comparable au sein de son parc.

La relocation n’est pas gérée par le nouveau plein propriétaire. L’usufruitier a la charge de proposer un nouvel appartement à son locataire.

Chronologie de la fin de la période d’usufruit

Alors que pendant toute la période de démembrement, le nu propriétaire a été exonéré de toute gestion chronophage, c’est uniquement un an avant la fin de la période d’usufruit que l’investisseur doit prévoir la suite à donner à son investissement :

  • 12 mois avant la fin de la période d’usufruit, l’usufruitier rappelle au nu propriétaire qu’il récupère la pleine propriété.
  • Au minimum 6 mois avant l’extinction, le nu propriétaire peut proposer un nouveau contrat de location  ou donner congé pour vente ou pour habitation personnelle.
  • 3 mois avant, l’usufruitier propose au locataire (qui n’a pas conclu de bail avec le nu propriétaire) un nouveau logement. A défaut, le locataire est déchu de son titre d’occupation.