Oops! It appears that you have disabled your Javascript. In order for you to see this page as it is meant to appear, we ask that you please re-enable your Javascript!
Avantage du vendeur 2018-09-12T13:44:19+00:00

Le produit de la vente en nue propriété

La vente en nue propriété d’un bien immobilier constitue une mutation à titre onéreux ce qui entraine la taxation sur les plus-values immobilières réalisées par les personnes physiques.

Que la vente ait lieu pendant la durée de démembrement de propriété ou après la réunion de la pleine propriété, les conséquences sont les mêmes : le nu propriétaire ou le plein propriétaire perçoit un capital pouvant être réinvesti, placer ou dépenser.

Qui perçoit le capital

Ni l’usufruitier ni le nu propriétaire ne peut vendre seul le bien dans son intégralité (la pleine propriété).
Chacun ne peut vendre que ses droits détenus sur le bien : l’usufruitier pour l’usufruit et le nu propriétaire pour la nue propriété.

La vente de la seule nue propriété ne prive pas l’usufruitier de ses droits comme le prévoit l’article 621 alinéa 2 du Code Civil :

La vente du bien grevé d’usufruit, sans l’accord de l’usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s’il n’y a pas expressément renoncé.

Je suis Je veux vendre Autorisation préalable de l’autre partie ?
Nu propriétaire La nue propriété Sous conditions *
Nu propriétaire La pleine propriété Autorisation conjointe **
Usufruitier L’ usufruit NON
Usufruitier La pleine propriété Autorisation conjointe **
Plein propriétaire La nue propriété NON
Plein propriétaire L’ usufruit NON
Plein propriétaire La pleine propriété NON

Sous conditions * : Dans le cas où la nue propriété a précédemment été transmise par voie de donation, la vente est soumise à l’autorisation préalable du donateur dans le cas où celui-ci est ajouté à l’acte de donation une clause d’interdiction d’aliénation.
Hormis ce cas spécifique, le nu-propriétaire est libre de vendre son droit sans l’accord préalable de l’usufruitier.

Autorisation conjointe ** : Le nu propriétaire et l’usufruitier ne peuvent vendre que leurs droits respectifs. Pour vendre la pleine propriété, chacun devra demander l’autorisation préalable de l’autre partie.

Cession des droits démembrés

Lors d’une vente d’un bien immobilier en période de démembrement et lorsque le(s) nu propriétaire et usufruitier(s), d’un commun accord, souhaitent vendre le bien,  le prix de vente en pleine propriété revient à la répartition entre les parties usufruitières et nues propriétaires au prorata de la valeur des droits de chacun en retenant la valeur fiscale ou économique de l’usufruit.

Si la cession ne porte que sur la nue propriété, le titulaire du droit ne partage pas le prix. L’intégralité du produit de cession lui revient. Pour en savoir plus sur la cession en nue propriété, cliquez ici

Je suis Je veux vendre Autorisation préalable de l’autre partie ?
Nu propriétaire La nue propriété Sous conditions *
Nu propriétaire La pleine propriété Autorisation conjointe **
Usufruitier L’ usufruit NON
Usufruitier La pleine propriété Autorisation conjointe **
Plein propriétaire La nue propriété NON
Plein propriétaire L’ usufruit NON
Plein propriétaire La pleine propriété NON

Sous conditions * : Dans le cas où la nue propriété a précédemment été transmise par voie de donation, la vente est soumise à l’autorisation préalable du donateur dans le cas où celui-ci est ajouté à l’acte de donation une clause d’interdiction d’aliénation.
Hormis ce cas spécifique, le nu-propriétaire est libre de vendre son droit sans l’accord préalable de l’usufruitier.

Autorisation conjointe ** : Le nu propriétaire et l’usufruitier ne peuvent vendre que leurs droits respectifs. Pour vendre la pleine propriété, chacun devra demander l’autorisation préalable de l’autre partie.

Origine de la prise de possession de votre droit de nue propriété :

  • Vous pouvez avoir acquis le seul droit de nue propriété, dans une logique d’investissement. Vous souhaitez revendre cet investissement qui ne correspond plus à vos objectifs ? Cliquez ici.
  • Vous avez reçu la nue propriété lors d’une succession ou d’une donation de vos parents. Pour les donateurs, il s’agit de transmettre leur patrimoine de leur vivant, à leurs proches. Souvent jusqu’à leurs décès, vous ne pouvez pas jouir du bien. Vous souhaitez céder ce droit ? Le Cabinet Nuepro immo vous accompagne dans cette démarche. Pour en savoir plus, cliquez ici.
  • Vous êtes plein propriétaire et souhaitez retirer un capital de votre patrimoine immobilier sans pour autant devoir déménager ou stopper la location du bien. C’est possible avec Nuepro immo, cliquez ici pour découvrir cette solution innovante.

Calcul la valeur des droits et la fiscalité

L’estimation du prix de cession doit être réalisée selon plusieurs méthodes économiques et fiscales. L’étude doit également observer l’évolution du marché immobilier depuis l’acquisition du bien immobilier en nue propriété.

Pour déterminer la valeur des droits démembrés : cliquez ici.

La vente d’un bien immobilier entraîne la taxation sur les plus-values immobilières réalisées par les personnes physiques lors de la vente.

Une fois la plus value brute déterminée, des abattements pour durées de détention sont appliqués. Le résultat est enfin soumis à une taxation libératoire de 19% + 17,2% de prélèvements sociaux.

Pour voir les détails de la fiscalité en cas de cession en nue propriété : cliquez ici.

Cession après la période de démembrement

Lors d’une vente d’un bien immobilier après la réunion de la nue propriété et de l’usufruit, le prix de vente revient au plein propriétaire. Celui-ci sera taxé à l’impôt des plus-values immobilières.

L’ancien usufruitier, déchu de ses droits pour cause de décès ou de démembrement temporaire, ne récupère rien sur le produit de la vente.

Les diagnostics immobilier en nue propriété

Depuis 1997 et la loi Carrez, les diagnostics immobiliers sont devenus obligatoires pour toute transaction immobilière en pleine propriété ou en nue propriété. Ces diagnostics ont pour objet d’informer et protéger les acheteurs en communiquant sur « l’état de santé » du bien. La réalisation doit être demandée par le nu propriétaire.

Qu’ils soient obligatoires ou complémentaires, le dossier de diagnostics techniques (DDT), se compose de plusieurs diagnostics : superficie du bien, présence de plomb, d’amiante ou de termites, zone géographique dangereuse…

Ci-dessous, la liste des diagnostics en fonction de leur ancienneté (date de permis de construire) :

Permis de construire avant le 01/01/1949 Permis de construire entre 1949 et 01/07/1997 Permis de construire après 01/07/1997
Une maison
  • Amiante avant vente
  • DPE
  • ERNMT
  • Plomb
  • Electricité
  • Amiante avant vente
  • DPE
  • ERNMT
  • Electricité
  • DPE
  • ERNMT
Un appartement
  • Amiante avant vente
  • DPE
  • ERNMT
  • Plomb
  • Loi Carrez
  • Amiante avant vente
  • DPE
  • ERNMT
  • Electricité
  • Loi Carrez
  • DPE
  • ERNMT
  • Loi Carrez

La liste des diagnostics complémentaires

L’installation de gaz a plus de 15 ans Diagnostic Gaz
L’installation électrique a plus de 15 ans Diagnostic Electricité
Le bien est situé dans une zone réglementée « Termites » Diagnostic Termites
Quelle qualité de couverture internet du bien DPN – Diagnostic de Performance Numérique
Présence d’insectes et de champignons s’attaquant au bois Diagnostic Etat parasitaire
Durée de validité du diagnostic
Amiante Illimité si négatif
DPE 10 ans
ERNMT 6 mois
Plomb 1 an si positif, illimité si négatif
Electricité 3 ans
Loi Carrez
Illimité si pas de travaux post diagnostic
Gaz 3 ans
Termites 6 mois