Avantage du vendeur

Le produit de la vente en nue propriété

 

QUI PERCOIT LE CAPITAL

La vente en nue propriété d’un bien immobilier constitue une mutation à titre onéreux ce qui entraine la taxation sur les plus-values immobilières réalisées par les personnes physiques.

Que la vente ait lieu pendant la durée de démembrement de propriété ou après la réunion de la pleine propriété, les conséquences sont les mêmes : le nu propriétaire ou le plein propriétaire perçoit un capital pouvant être réinvesti, placer ou dépenser.

 

QUEL DROIT, QUE VENDRE ?

Ni l’usufruitier ni le nu propriétaire ne peut vendre seul le bien dans son intégralité (la pleine propriété).
Chacun ne peut vendre que ses droits détenus sur le bien : l’usufruitier pour l’usufruit et le nu propriétaire pour la nue propriété.

La vente de la seule nue propriété ne prive pas l'usufruitier de ses droits comme le prévoit l'article 621 alinéa 2 du Code Civil :

La vente du bien grevé d'usufruit, sans l'accord de l'usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s'il n'y a pas expressément renoncé.

  1. LE TABLEAU : JE SUIS… JE VEUX VENDRE… AUTORISATION PREALABLE ?
    Je suis Je veux vendre Autorisation préalable de l’autre partie ?
    Nu propriétaire La nue propriété Sous conditions *
    Nu propriétaire La pleine propriété Autorisation conjointe **
    Usufruitier L’ usufruit NON
    Usufruitier La pleine propriété Autorisation conjointe **
    Plein propriétaire La nue propriété NON
    Plein propriétaire L’ usufruit NON
    Plein propriétaire La pleine propriété NON

    Sous conditions * : Dans le cas où la nue propriété a précédemment été transmise par voie de donation, la vente est soumise à l’autorisation préalable du donateur dans le cas où celui-ci est ajouté à l’acte de donation une clause d’interdiction d’aliénation.
    Hormis ce cas spécifique, le nu-propriétaire est libre de vendre son droit sans l’accord préalable de l’usufruitier.

    Autorisation conjointe ** : Le nu propriétaire et l’usufruitier ne peuvent vendre que leurs droits respectifs. Pour vendre la pleine propriété, chacun devra demander l’autorisation préalable de l’autre partie.

 

CESSION DES DROITS DEMEMBRES

Lors d’une vente d’un bien immobilier en période de démembrement et lorsque le(s) nu propriétaire et usufruitier(s), d’un commun accord, souhaitent vendre le bien,  le prix de vente en pleine propriété revient à la répartition entre les parties usufruitières et nues propriétaires au prorata de la valeur des droits de chacun en retenant la valeur fiscale ou économique de l’usufruit.

  1. LE TABLEAU : QUELLE VENTILATION DU PRIX DE VENTE
    Partage du prix

    En principe, lorsque le bien immobilier démembré est vendu, le prix doit être partagé entre l’usufruit et le nu-propriétaire (Code Civil art. 621).
    La ventilation du prix peut être effectuée selon une évaluation :

    • Economique
    • Fiscale à l’aide du barème de l’article 669 du Code Général des Impôts.

    Pour plus de détails sur l’évaluation des droits, cliquez ici

    Le partage du prix met fin au démembrement.

    Quasi-usufruit sur le prix de vente

    Les parties peuvent choisir de remettre le prix de vente à l’usufruitier, générant ainsi un quasi-usufruit.

    Une convention écrite (convention de quasi-usufruit) sera nécessaire pour organiser les rapports juridiques des parties.
    Le nu-propriétaire bénéficiera d’une créance de restitution au décès de l’usufruitier.

    NB: Afin que cette créance soit inscrite en passif déductible dans la déclaration de succession de l’usufruitier, cette convention doit être constatée par acte ou par un acte sous seing privé enregistré (CGI.art. 773.2).
    A défaut, le prix de la nue-propriété sera réintégré à l’actif de succession même si civilement la créance est bien réelle.

    Remploi avec subrogation

    L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent également convenir de remployer le prix de la vente dans l’acquisition d’un bien démembré, prolongeant ainsi la situation de démembrement de propriété.

    Les intéressés devront prendre toutes précautions pour éviter que le bien acquis ne soit présumé dépendre de la succession de l’usufruitier
    (présomption de l’article 751 du CGI)

    *L’article 751 du CGI répute faire partie du patrimoine successoral de l’usufruitier la pleine propriété d’un bien dont la nue-propriété appartient à ses présomptifs héritiers, sauf donations régulières consenties plus de 3 mois avant le décès.

    Source : FIDROIT

     

  • Si la cession ne porte que sur la nue propriété, le titulaire du droit ne partage pas le prix. L'intégralité du produit de cession lui revient. Pour en savoir plus sur la cession en nue propriété, cliquez ici.

 

CALCULER LA VALEUR DES DROITS ET LA FISCALITE

Pour déterminer la valeur des droits démembrés : cliquez ici.

La vente d’un bien immobilier entraîne la taxation sur les plus-values immobilières réalisées par les personnes physiques lors de la vente.

L'estimation du prix de cession doit être réalisée selon plusieurs méthodes économiques et fiscales. L'étude doit également observer l'évolution du marché immobilier depuis l'acquisition du bien immobilier en nue propriété.

Une fois la plus value brute déterminée, des abattements pour durées de détention sont appliqués. Le résultat est enfin soumis à une taxation libératoire de 19% + 15,5% de prélèvements sociaux.

Pour voir les détails de la fiscalité en cas de cession en nue propriété : cliquez ici.

 

CESSION APRES LA PERIODE DE DEMEMBREMENT : QUEL PRODUIT ?

Lors d’une vente d’un bien immobilier après la réunion de la nue propriété et de l’usufruit, le prix de vente revient au plein propriétaire. Celui-ci sera taxé à l’impôt des plus-values immobilières.

L’ancien usufruitier, déchu de ses droits pour cause de décès ou de démembrement temporaire, ne récupère rien sur le produit de la vente.

 

LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS EN CAS DE VENTE EN NUE PROPRIETE

Depuis 1997 et la loi Carrez, les diagnostics immobiliers sont devenus obligatoires pour toute transaction immobilière en pleine propriété ou en nue propriété. Ces diagnostics ont pour objet d'informer et protéger les acheteurs en communiquant sur "l'état de santé" du bien. La réalisation doit être demandée par le nu propriétaire.

Qu'ils soient obligatoires ou complémentaires, le dossier de diagnostics techniques (DDT), se compose de plusieurs diagnostics : superficie du bien, présence de plomb, d'amiante ou de termites, zone géographique dangereuse...

Ci-dessous, la liste des diagnostics en fonction de leur ancienneté (date de permis de construire) :

 

  1. Voir la liste des diagnostics immobiliers obligatoires
      Permis de construire avant le 01/01/1949 Permis de construire entre 1949 et 01/07/1997 Permis de construire après 01/07/1997
    Une maison
    • Amiante avant vente
    • DPE
    • ERNMT
    • Plomb
    • Electricité
    • Amiante avant vente
    • DPE
    • ERNMT
    • Electricité
    • DPE
    • ERNMT
    Un appartement
    • Amiante avant vente
    • DPE
    • ERNMT
    • Plomb
    • Loi Carrez
    • Amiante avant vente
    • DPE
    • ERNMT
    • Electricité
    • Loi Carrez
    • DPE
    • ERNMT
    • Loi Carrez

     

    La liste des diagnostics complémentaires

    L’installation de gaz a plus de 15 ans Diagnostic Gaz
    L’installation électrique a plus de 15 ans Diagnostic Electricité
    Le bien est situé dans une zone réglementée « Termites » Diagnostic Termites
    Quelle qualité de couverture internet du bien DPN – Diagnostic de Performance Numérique
    Présence d’insectes et de champignons s’attaquant au bois Diagnostic Etat parasitaire

     

  2. Durée de validité des diagnostics
      Durée de validité du diagnostic
    Amiante Illimité si négatif
    DPE 10 ans
    ERNMT 6 mois
    Plomb 1 an si positif, illimité si négatif
    Electricité 3 ans
    Loi Carrez
    Illimité si pas de travaux post diagnostic
    Gaz 3 ans
    Termites 6 mois

     

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