Différences Nue propriété et viager

Choisir entre la nue propriété et le viager occupé

Quelle est la bonne formule pour l’acheteur et le vendeur ?

Les deux formules comparées ici ont un point commun : le caractère viager de l’investissement qui repose sur l’espérance de vie de l’occupant considéré comme usufruitier ou simple occupant disposant d’un droit d’usage et d’habitation.

Côté investisseur : La nue propriété face au placement viager

L’investissement en nue propriété et le placement viager peuvent paraitre des investissements similaires compte tenu de leurs périodes d’indisponibilités…  Seulement, les deux investissements sont biens différents :

 Viager
(l’acheteur est appelé le débirentier)
Nue Propriété
Principe
(Avantages)
Achat en viager d’un bien immobilierAchat de la nue propriété d’un bien immobilier
AcquisitionFinancement en 2 temps :
1. Soulte départ
2. Rente mensuelle à verser jusqu’au décès du crédirentier (aléatoire)
Financement unique :
Prix fixé (en fonction de la durée de démembrement restant ou de l’age de l’usufruit
(de 55 % à 80 % du prix de la pleine propriété)
PrixEn fonction de la valeur du bien, l’âge du vendeur et des droits conserver par le vendeurEn fonction de la valeur du bien, l’âge du vendeur et des droits conserver par le vendeur
Sécurité de l’investissementValeur refuge de la pierreValeur refuge de la pierre
Rentabilité / ValorisationPhase indisponibilitéInconnue / Non valorisable3.00 % à 4.00 % net de fiscalité
Phase Post indisponibilitéSelon choix : Vente / location / occupationSelon choix : Vente / location / occupation
DisponibilitéPhase indisponibilitéIlliquiditéPossibilité de revente à tout moment
Phase Post indisponibilitéAu décès du crédirentier
(Aléatoire)
Date fixée à l’avance et déterminée ou lors du décès de l’usufruit
ChargesPhase indisponibilitéLibre disposition entre les parties
(convention)

Aucune charge pour le nu propriétaire ou libre disposition entre les parties (convention)

Phase Post indisponibilitéToutes chargesToutes charges
Succession

Si décès du débirentier avant crédirentier : les héritiers continuent de payer la rente.

Conseil : Renonciation à la succession, revente du bien au crédirentier, souscription assurance de type viager de type décès.

Si décès du nu propriétaire avant l’usufruitier : la nue propriété revient aux héritiers et ceux ci devront continuer de payer les mensualités de crédit.

Conseil : Souscription d’une assurance emprunteur

 

Côté vendeur : Vendre en nue propriété ou vendre en viager ?

 

 Viager
(le vendeur est appelé crédirentier)
Nue Propriété
Principe Le transfert de la pleine propriété est réalisé.
Seul un droit de jouissance maintien le crédirentier dans les lieux.
 La transaction est réalisée sur l’unique nue propriété du bien immobilier.
L’usufruitier se réserve le droit d’occupation et de location.
Avantages de l’opération
  • Complément de revenu régulier
  • Conjoint survivant protégé
  • Meilleure qualité de vie
  • Rente viagère faiblement fiscalisée
  •  Perception d’un capital
  • Meilleure qualité de vie
  • Souscription vers un contrat d’assurance vie : revenus réguliers jusqu’au décès, transmission optimisée vers bénéficiaires
Objet de la vente
La pleine propriétéLa nue propriété
Conditions de vente

Le crédirentier reçoit au moment du transfert de propriété une première somme d’argent : la soulte.
Puis, il reçoit jusqu’à son décès, une rente mensuelle.

Soulte et rente sont librement fixées entre les deux parties : la Caisse Nationale de Prévoyance prévoit un barème. Également disponible chez le notaire

Financement de la seule nue propriété, en cash ou via un emprunt

PrixEn fonction de la valeur du bien, l’âge du vendeur et des droits conserver par le vendeurEn fonction de la valeur du bien, l’âge du vendeur et des droits conserver par le vendeur
Lors du décès du crédirentier / usufruitierLes héritiers n’ont aucun droit sur le bien venduLes héritiers n’ont aucun droit sur le bien vendu
OptionPossibilité de rente réversible au profit du conjoint survivantPossibilité d’un usufruit successif au profit du conjoint survivant