Différences Nue propriété et viager

Choisir entre la nue propriété et le viager occupé

Quelle est la bonne formule pour l’acheteur et le vendeur ?

Les deux formules comparées ici ont un point commun : le caractère viager de l’investissement qui repose sur l’espérance de vie de l’occupant considéré comme usufruitier ou simple occupant disposant d’un droit d’usage et d’habitation.

Côté investisseur : La nue propriété face au placement viager

L’investissement en nue propriété et le placement viager peuvent paraitre des investissements similaires compte tenu de leurs périodes d’indisponibilités…  Seulement, les deux investissements sont biens différents :

  Viager
(l’acheteur est appelé le débirentier)
Nue Propriété
Principe
(Avantages)
Achat en viager d’un bien immobilier Achat de la nue propriété d’un bien immobilier
Acquisition Financement en 2 temps :
1. Soulte départ
2. Rente mensuelle à verser jusqu’au décès du crédirentier (aléatoire)
Financement unique :
Prix fixé (en fonction de la durée de démembrement restant ou de l’age de l’usufruit
(de 55 % à 80 % du prix de la pleine propriété)
Prix En fonction de la valeur du bien, l’âge du vendeur et des droits conserver par le vendeur En fonction de la valeur du bien, l’âge du vendeur et des droits conserver par le vendeur
Sécurité de l’investissement Valeur refuge de la pierre Valeur refuge de la pierre
Rentabilité / Valorisation Phase indisponibilité Inconnue / Non valorisable 3.00 % à 4.00 % net de fiscalité
Phase Post indisponibilité Selon choix : Vente / location / occupation Selon choix : Vente / location / occupation
Disponibilité Phase indisponibilité Illiquidité Possibilité de revente à tout moment
Phase Post indisponibilité Au décès du crédirentier
(Aléatoire)
Date fixée à l’avance et déterminée ou lors du décès de l’usufruit
Charges Phase indisponibilité Libre disposition entre les parties
(convention)

Aucune charge pour le nu propriétaire ou libre disposition entre les parties (convention)

Phase Post indisponibilité Toutes charges Toutes charges
Succession

Si décès du débirentier avant crédirentier : les héritiers continuent de payer la rente.

Conseil : Renonciation à la succession, revente du bien au crédirentier, souscription assurance de type viager de type décès.

Si décès du nu propriétaire avant l’usufruitier : la nue propriété revient aux héritiers et ceux ci devront continuer de payer les mensualités de crédit.

Conseil : Souscription d’une assurance emprunteur

 

Côté vendeur : Vendre en nue propriété ou vendre en viager ?

 

  Viager
(le vendeur est appelé crédirentier)
Nue Propriété
Principe  Le transfert de la pleine propriété est réalisé.
Seul un droit de jouissance maintien le crédirentier dans les lieux.
 La transaction est réalisée sur l’unique nue propriété du bien immobilier.
L’usufruitier se réserve le droit d’occupation et de location.
Avantages de l’opération
  • Complément de revenu régulier
  • Conjoint survivant protégé
  • Meilleure qualité de vie
  • Rente viagère faiblement fiscalisée
  •  Perception d’un capital
  • Meilleure qualité de vie
  • Souscription vers un contrat d’assurance vie : revenus réguliers jusqu’au décès, transmission optimisée vers bénéficiaires
Objet de la vente
La pleine propriété La nue propriété
Conditions de vente

Le crédirentier reçoit au moment du transfert de propriété une première somme d’argent : la soulte.
Puis, il reçoit jusqu’à son décès, une rente mensuelle.

Soulte et rente sont librement fixées entre les deux parties : la Caisse Nationale de Prévoyance prévoit un barème. Également disponible chez le notaire

Financement de la seule nue propriété, en cash ou via un emprunt

Prix En fonction de la valeur du bien, l’âge du vendeur et des droits conserver par le vendeur En fonction de la valeur du bien, l’âge du vendeur et des droits conserver par le vendeur
Lors du décès du crédirentier / usufruitier Les héritiers n’ont aucun droit sur le bien vendu Les héritiers n’ont aucun droit sur le bien vendu
Option Possibilité de rente réversible au profit du conjoint survivant Possibilité d’un usufruit successif au profit du conjoint survivant

 

 

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