Evaluation des droits démembrés

L’évaluation des droits : Nue Propriété et Usufruit

Lors de la revente, une évaluation des droits est à réaliser dans le but de déterminer la valeur de la nue propriété est de l’usufruit.

Il existe deux techniques de valorisation :

  • la valorisation économique : cette technique est basée sur la la valorisation des flux de revenus futurs
  • la valorisation fiscale : cette technique est prévue par l’article 669 du CGI qui se base sur l’âge de l’usufruitier.

Outre la technique employée pour valoriser le bien, les vendeurs devront définir quel droit est à la vente ; en fonction de la nature du droit à vendre, des conditions sont à respecter par les parties. Le produit de la vente, qui perçoit le capital ?

Une évaluation selon le type de démembrement

En cas de démembrement viager

La vente en viager est un contrat conclu entre deux personnes.
L’acheteur acquiert, au moment de la transaction, la nue-propriété. En contrepartie, le vendeur reçoit un capital tout en se réservant l’usufruit c’est à dire la possibilité d’occuper le logement ou de le louer.

Pour le vendeur, la vente de la seule nue propriété viagère lui permet de se constituer un capital complémentaire tout en conservant la jouissance du bien.

Deux méthodes permettent de déterminer la valeur des droits et qui sont attachées à l’âge de l’usufruitier :

  1. Via une valeur fiscale : Article 669 du CGI

En cas de démembrement avec usufruit viager, les droits de mutation sont calculés selon l’âge de l’usufruitier en appliquant un barème fiscal dont la valeur des droits est exprimée en % de la propriété entière.

 Age de l’usufruitier Valeur de l’usufruit
Valeur de la nue propriété
Moins de 21 ans
90 10
De 21 à 30 ans 80 20
De 31 à 40 ans 70 30
De 41 à 50 ans 60 40
De 51 à 60 ans
50 50
De 61 à 70 ans
40 60
De 71 à 80 ans
30 70
De 81 à 90 ans
20 80
A partir de 91 ans
10 90

 

  1. Valeur économique

La valeur économique détermine une valeur en utilisant la méthode d’actualisation des flux de revenus futurs.
Les revenus futurs correspondent aux loyers perçus (revenus fonciers) sur une période donnée.

Dans le cadre d’un simple droit d’usage et d’habitation, l’administration fiscale retient 60% de la valeur de l’usufruit viager calculé. Cette valeur est habituellement rencontrée en matière de succession et lors du calcul des droits du conjoint survivant et des héritiers.

En cas de démembrement temporaire

  1. Valeur fiscale

En cas de démembrement avec usufruit temporaire, la valeur fiscale de l’usufruit est évaluée à 23% de la valeur du bien en pleine propriété pour chaque période de 10 ans, sans fraction et sans prendre en compte l’âge de l’usufruitier. Ainsi, la valeur démembrée ne peut excéder la valeur de l’usufruit viager.

Ce taux de 23 % s’applique par tranche de 10 ans même si l’usufruit n’est pas constitué pour toute la durée de la tranche.

Cas de l’acquisition d’un bien acquis neuf (programme IPLUS, PERL, FIDEXI…)

En cas d’évaluation d’un bien acquis sur le marché primaire (VEFA ou construit neuf) sous le régime de la nue propriété, la valeur de la nue propriété est déterminée en fonction de la valeur lors de l’acquisition initiale, la quote-part correspondante, la durée de démembrement conclue et enfin la valeur du marché immobilier.

Le croisement de tous ces facteurs permettent une estimation précise et en adéquation avec la valeur du marché actuel.

  1. Exemple de répartition des valeurs en nue propriété selon IPLUS
    • Durée de démembrement : 15 années
      • Reste à financer : 60% (Nue Propriété)
      • Avantage acquis : 40% (Usufruit)
    • Durée de démembrement : 17 années
      • Reste à financer : 56% (Nue Propriété)
      • Avantage acquis : 44% (Usufruit)
    • Durée de démembrement : 20 années
      • Reste à financer : 50% (Nue Propriété)
      • Avantage acquis : 50% (Usufruit)

 

Quel type d'évaluation en fonction du type de mutation

Concernant les droits d’enregistrement et assimilés (ISF,etc…)

Dans les rapports… Mutation à titre onéreux Mutation à titre gratuit
…Entre les parties

Evaluation libre
(économique ou fiscale)

Evaluation libre
(économique ou fiscale)

…Avec l’administration Evaluation non libre
(Article 669 du CGI = Fiscale)
Evaluation non libre
(Article 669 du CGI = Fiscale)

Source : FIDROIT

 

Concernant les plus-values, amortissement, inscriptions comptables…

Dans les rapports… Mutation à titre onéreux Mutation à titre gratuit
…Entre les parties

Evaluation libre
(économique ou fiscale)

Evaluation libre
(économique ou fiscale)

…Avec l’administration Evaluation choisie entre les parties
(économique ou fiscale)
Evaluation choisie entre les parties
(économique ou fiscale)

Source : FIDROIT

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