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Expatrié : Solution d’investissement idéale 2018-10-01T22:34:21+00:00

La nue propriété :
Investissement idéal pour l’expatrié

Etre expatrié est souvent une contrainte pour celui qui souhaite investir dans l’immobilier en France.
Son statut n’offrant que peu ou pas de temps pour se consacrer à ses besoins de placement pour cause d’éloignement géographique couplé parfois à un décalage horaire important renforçant l’indisponibilité avec ses conseillers basés en France.

L’investissement immobilier se résume (à tord) à l’achat immobilier locatif permettant à l’expatrié de percevoir des revenus complémentaires. Des revenus qui sont imposés et taxés et qui demande un temps de gestion même si donné en gestion à une agence immobilière locale.

Nuepro immo vous propose une solution alternative à l’investissement immobilier classique : l’achat en nue propriété.

L’investissement en nue propriété est une solution qui répond à la problématique de l’expatrié et au non résident fiscal français.

Voir les offres en nue propriété

Les avantages de la nue propriété pour un expatrié :

Mis à part l’avantage d’une réduction de prix substantielle (40% de réduction) immédiatement visible que procure l’investissement en nue propriété (ce qui en fait un investissement plébiscité), les autres avantages procurés par la nue propriété correspondent spécifiquement à la demande des investisseurs expatriés et non résidents fiscaux FR :

Aucune gestion

Pendant toute la durée de démembrement (15 ans généralement), l’expatrié s’exonère de tout paiement de travaux éventuels. Par « travaux » est étendu tous les travaux : entretien, menues réparations, gros travaux (y compris ceux prévus par l’article 605 et 606 du Code Civil). C’est l’usufruitier qui est responsable de toute dépense et travaux nécessaires.
En fin de période, l’usufruitier est par ailleurs contraint de réaliser des travaux supplémentaires si nécessaire. Ces travaux exceptionnels sont prévus dès l’acquisition de la nue propriété.

Aucune charge, aucun impôt

En contrepartie de la non perception des loyers (perçus sous forme de réduction de prix à l’acquisition), l’investisseur expatrié n’est responsable d’aucun frais, d’aucun impôt ni taxe pendant toute la durée du démembrement. C’est à l’usufruitier que revient la charge du paiement de toutes ses charges. Seule charge incombant au nu propriétaire, le paiement de ses mensualités de crédit. En cas d’achat au comptant, le nu propriétaire a placé sur un actif immobilier de capitalisation net de toutes charges.

Aucun travaux

Ce type d’investissement ne nécessite aucune gestion, critère exigé par l’ensemble des investisseurs expatriés. C’est l’usufruitier qui prend en charge toute la gestion locative du bien, en parallèle percepteur des loyers.
Tous les travaux sont à la charge de l’usufruitier : qu’ils s’agissent des travaux d’entretien prévus à l’article 605, comme les gros travaux (toiture, façade, fondations…) prévus par l’article 606, l’usufruitier est responsable de toutes les charges pendant la période de démembrement.

Aucun risque locatif

Le concept de l’investissement empêche tout risque et aléas locatifs tels que la vacance locative et les impayés ponctuels, soucis rencontrés en cas de mise en location d’appartements.
Acheter en nue propriété permet donc des économies de temps et économies financières (paiement du crédit sans le loyer,perte de trésorerie, etc…), s’évitant enfin de souscrire une assurance contre ces mêmes risques.

Expatrié ou Non résident ?

Les termes « expatriés » et « non résident » sont parfois improprement utilisés. La différence entre la qualité d’expatrié et celle de non-résident réside dans le maintien ou non du domicile fiscal en France de la personne.
Alors que l’expatrié garde son statut de domicile fiscal en France, le non résident le quitte : il devient résident fiscal du pays dans le nouveau pays dans lequel il vit. La détermination du domicile fiscal résulte de l’application de l’article 4 B du CGI, le critère du centre d’intérêt économique étant qualitativement le plus important aujourd’hui.

Quel sort pour les revenus fonciers ?

  • Un expatrié (son domicile fiscal est en France) voit ses revenus fonciers imposés au barème progressif de l’IR.
  • Un non-résident (résidence fiscale extérieure) voit son imposition des revenus fonciers générés par un immeuble situé en France selon la TMI du propriétaire au taux forfaitaire de 20 % minimum (exception : si le non-résident prouve qu’une imposition en France de ses revenus mondiaux amène une TMI inférieure).

Comparatif investissement Pleine propriété vs Nue propriété

Acquisition en pleine propriété Acquisition en nue propriété
Revenus Fonciers Imposition au barème progressif de l’IR de l’investisseur, ne pouvant être inférieur à 20 % du revenu net imposable. Aucune imposition IR, aucune imposition Prélèvements Sociaux

Possibilité d’imputer d’éventuels intérêts d’emprunt sur des RF existants par ailleurs afin d’optimiser sa fiscalité foncière.

Plus Value immobilière
  • Abattement pour durée de détention
  • Exonération totale dans la limite d’une PV de 150 K€ net sous une double condition :
    • Cédant fiscalement domicilié pendant au moins 2 ans
    • Cession dans les 5 ans
  • Prélèvement forfaitaire libératoire :
    • 19 % (États membres UE et EEE)
    • 33,1/3 % (État signataire d’une convention bilatérale)
    • 50 % (États non coopératifs)
  • Idem pleine-propriété
  • À noter que le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la PV taxable est celui de la pleine-propriété, permettant une taxation faible voir nulle en cas de revente en pleine propriété
Prélèvements sociaux Taxation au titre des prélèvements sociaux :

  • Revenus fonciers perçus : 17,2% x loyers nets
  • Plus Value immobilière = 17,2% x PV nette
Taxation au titre des prélèvements sociaux :

  • Revenus fonciers perçus : 17,2% x 0 (absence de revenus locatifs)
  • Plus Value immobilière = 17,2% x PV nette
IFI Assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière Non assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière

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