Fiscalité de l’acheteur

Avantages et fiscalité
de l'investissement en nue propriété

L'avantage principal de la nue propriété est d'acquérir un bien à une valeur inférieure à sa valeur en pleine propriété : la réduction du prix correspondant à la totalité des loyers actualisés et nets de frais et charges que l'investisseur aurait perçu sur la période démembrée.

Pour cela, l'acquéreur utilise à son avantage le Droit Français prévoyant un rattachement sans frottement fiscal de l'usufruit et la nue propriété une fois que l'usufruit s’éteint.

 

L'acquisition en nue propriété par FIDROIT :

EN PHASE DE DEMEMBREMENT : MULTIPLES AVANTAGES

AVANTAGES FINANCIERS

  • N'achetant que le droit de nue propriété du bien immobilier, l'acheteur ne paye que 60% du prix (si démembrement est de 15 ans).

  • Aucune charge financière autre que les mensualités du crédit contractées pour l'achat

  • Economie de 15 ans de la taxe foncière (prise en charge par l'usufruitier)
  • Frais de notaire calculés sur la seule nue propriété (3,5% ou 7,5%  - selon si immeuble neuf ou ancien)
  • Aucun imprévu dans le plan de financement : unique mensualité du crédit
  • Une revente de la nue propriété possible à tout moment sans perte des avantages acquis

AVANTAGES IMMOBILIERS

  • Droit d'usufruit récupérée gratuitement au terme de la période de démembrement (Art. 133 du CGI)
  • Aucun souci de gestion (mise en location, entretien, recouvrement des loyers, charges et temps consacré à gérer)
  • Aucun risque et aléa locatif (vacances locatives, impayés).
  • Petits et gros travaux (Articles 605 et 606 du Code Civil) supportés et payés par l'usufruitier.
  • Une restitution du bien après remise en bon état d'habitabilité supportée et payée par l'usufruitier.

L’acquisition en nue propriété est une réponse patrimoniale face aux à l’investissement locatif  devenu non rentable et à une fiscalité importante.

AVANTAGES FISCAUX

  • Economies d'IR et de prélèvements sociaux pendant la période démembrée
  • Déductibilité des intérêts d'emprunts sur les revenus fonciers pré-existants
  • Baisse de l'ISF
  • Calcul de la plus-value immobilière : à partir de la date d'acquisition de la nue propriété

 

  Démembrement "neuf"
(Programmes immobiliers neufs)
Démembrement "privé"
(Via donations, successions...)
Economie IR /
Aucun Impot IR et Taxes
Oui Oui
(Voir convention signée pour détails)

Economie / Réduction ISF
(Art 885 G Quater du CGI)

Oui Oui
(Pour détails, cliquez ici)
Exonération
Prélèvements sociaux
Oui Oui
Déductibilité des intérêts d'emprunt
sur les revenus fonciers pré-existants
(Art 31 CGI)
Oui Oui
(Pour détails, cliquez ici)
Déductibilité des travaux Non Oui
(Pour détails, cliquez ici)

 

RENTABILITE

  • Deux effets de levier immobiliers :
    • Récupération de l'usufruit gratuite (40%)
    • Valorisation du bien immobilier pendant la période
  • Un effet de levier financier : Crédit contracté sur 60% d'un bien en valant 100%
  • Economies réalisées sur les impôts et taxes

Une rentabilité de placement comprise entre 3,47% et 6,5% l’an net de charges et net de fiscalité.

EN PHASE DE PLEINE PROPRIETE : MULTIPLES STRATEGIES

Pour découvrir l'ensemble des stratégies patrimoniales de la nue propriété : cliquez ici.

Lors de la réunion de l'usufruit et de la nue propriété, le propriétaire devient plein-propriétaire. La réunion des deux droits n'entraine aucun frais fiscaux et droits à payer.

Le propriétaire constate alors une plus-value fictive constituée de l'usufruit (retrouvée gratuitement) et de la valorisation éventuelle du bien immobilier généré pendant la période de démembrement.

Aucune démarche administrative n'est à effectuer.

A partir de ce moment, celui-ci récupère les droits et obligations d'un plein propriétaire et peut dorénavant :

  1. Y habiter de manière habituelle (résidence principale) ou temporaire (résidence secondaire)
  2. Louer et en tirer des revenus complémentaires pour la préparation de sa retraite
  3. Revendre et en tirer un capital (la taxation des plus values immobilières sera prévue, cliquez ici pour en savoir plus)

 

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