Nue propriété et intérêts d’emprunt

La nue propriété,
intérêts d'emprunt et déficit foncier

Défiscalisation des revenus fonciers existants et futurs

 

BAISSE D'IMPOSITION SUR LES REVENUS FONCIERS

Lorsque l’investissement en nue propriété est réalisé par le biais d’un emprunt, l’administration fiscale autorise que les intérêts de l’emprunt soient déductibles des revenus fonciers pré-existants et futurs. L'acquisition permet une optimisation de la fiscalité du patrimoine du nu propriétaire.

Attention, l’administration fiscale n’admet que le « gommage » des revenus fonciers grâce aux intérêts d’emprunt. Ces intérêts ne peuvent pas produire de déficit foncier imputable sur le revenu global.

Conseil : Opter pour un crédit in-fine et déduire un montant d'intérêts d'emprunt réguliers et plus importants. Le nantissement d'un contrat d'assurance vie sera nécessaire.

Voir ci-dessous le tableau n°1 des conditions de la déductibilité des intérêts d'emprunt

 

DEDUCTIBILITE DES TRAVAUX SUR REVENUS FONCIERS EXISTANTS

Certains programmes immobiliers proposent aux investisseurs, en plus du régime de la nue propriété, une optimisation au déficit foncier.

Les biens immobiliers, soumis au régime en nue propriété et où des travaux de réhabilitation sont nécessaires, sont éligibles aux deux régimes de faveur.
Ce déficit foncier (travaux de rénovation et réhabilitation) sera imputable sur les revenus fonciers déjà existants en complément des intérêts d’emprunt : ces deux facteurs faisant baisser significativement les revenus fonciers existants de l'investisseur.
Seul les travaux sont admis pour la création de déficit foncier imputable sur la catégorie de revenus immobiliers et sur le revenu global du contribuable.

Voir ci-dessous le tableau n°2 des conditions de la déductibilité des travaux

 


La déductibilité des intérêts d'emprunt en cas de démembrement

  Situation de l'usufruitier
  Usufruitier imposé dans la catégorie des revenus fonciers Usufruitier non imposé dans la catégorie des revenus fonciers (BIC, IS, etc.) Usufruitier est un HLM, une société d'économie mixte ou organisme agréé
Intérêts d'emprunt contractés pour le financement Nue-propriété d'immeubles loués nus Déductibles sur les revenus fonciers du nu-propriétaire Non déductible Déductibles sur les revenus fonciers du nu-propriétaire
Nue-propriété d'immeubles non loués Non déductible Non déductible Non déductible
Nue-propriété de parts de sociétés civiles Non déductible Non déductible Non déductible

*Les charges prévues à l'article 31 du CGI sont déductibles des revenus fonciers perçus par le contribuable. Si celui-ci est propriétaire d'un bien en nue propriété acquis à l'aide d'un emprunt, les intérêts sont déductibles si l'usufruitier est un organisme agréé.

Source : FIDROIT


La déduction des charges et travaux en cas de démembrement depuis le 01 Janvier 2009

  Si immeuble donné en location Si immeuble non donné en location c'est-à-dire occupé par l'usufruitier ou le nu propriétaire
  Nu propriétaire Usufruitier (Dispose de revenus fonciers issus de l'immeuble démembré et éventuellement d'autres immeubles) Nu propriétaire Usufruitier
(Ne dispose pas de revenus fonciers issus de l'immeuble démembré (immeuble occupé et non loué)
De plein droit Déduction sur les revenus fonciers des dépenses effectivement supportées.
Si un déficit foncier est créé alors imputation du déficit non issu d’intérêts d'emprunt jusqu'à 10 700 € sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Déduction des dépenses effectivement supportées sur les revenus fonciers.
Si un déficit foncier est créé alors imputation du déficit non issu d’intérêts d'emprunt jusqu'à 10 700 € sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
Aucune déduction possible des charges supportées Aucune déduction possible des charges supportées
Régime dérogatoire (Sous conditions)

REGIME DEROGATOIRE ABROGE A COMPTER DU 1er JANVIER 2017 :
Déduction du revenu global jusqu'à 25 000 € des dépenses de grosses réparations uniquement. L'excédent est imputable sur le revenu global des 10 années suivantes.

Remarques : Les intérêts d'emprunt sont imputables selon le droit commun.

REGIME DEROGATOIRE ABROGE A COMPTER DU 1er JANVIER 2017 :
Déduction du revenu global jusqu'à 25 000 € des dépenses de grosses réparations uniquement. L'excédent est imputable sur le revenu global des 10 années suivantes.

Remarques : Les intérêts d'emprunt sont imputables selon le droit commun.

Conditions pour l'application du régime dérogatoire : Le démembrement porte sur des immeubles bâtis ou non uniquement donc pas sur des titres de sociétés, le démembrement provient d'une succession ou d'une donation effectuée non consentie entre parents jusqu’au 4ème degré inclusivement ou entre époux ou partenaires pacsés.

Source : FIDROIT

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