La nue propriété et l’Impôt de Solidarité sur la fortune (ISF/IFI)
Le démembrement de propriété reste une des seules méthodes pour réduire efficacement son ISF/IFI : l’optimisation fiscale se fait par le biais d’une acquisition en nue propriété ou par le démembrement d’un actif immobilier déjà en possession.
Quelle fiscalité ?
Présentation et principe de l’IFI
L’IFI est un impôt déclaratif dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net imposable est supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier de l’année de l’imposition. La déclaration d’IFI implique pour le contribuable, plusieurs étapes successives :
- Recenser les biens qui composent leur patrimoine
- Distinguer les biens qui sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière de ceux qui en sont exonérés (biens mobiliers, assurance vie…)
- Evaluer les biens immobiliers imposables ou démembrés
- Déduire le passif
- Calculer l’impôt dû à partir du barème d’imposition
Combien déclarer à l'ISF/IFI
Combien déclarer à l'ISF/IFI
Les biens à déclarer doivent être évalués pour leur valeurs vénales ; c’est-à-dire au prix qui pourrait être obtenu sur le marché compte tenu de leur situation juridique.
En cas de décès du nu-propriétaire avant la fin de l’usufruit, la nue-propriété est intégrée dans la succession du défunt et transmise à ses héritiers après paiement des droits de succession calculés sur la valeur de cette nue-propriété.
Quelle imposition pour l’usufruitier ?
Quelle imposition pour l’usufruitier ?
En principe, l’usufruitier doit déclarer les biens et droits grevés d’un usufruit pour leur valeur en pleine propriété.
Néanmoins, l’article 885 G (et l’article 968 à partir de la Loi de Finances 2018) du CGI prévoit certains cas précis où l’imposition de l’usufruit et de la nue propriété sont séparés. La valorisation des droits sera alors déterminée par l’évaluation fiscale prévue à l’article 669 du CGI :
| Imposition partagée lors de : | |
|---|---|
| Démembrement d’origine successorale |
Nouveauté Loi de Finances 2018 : En revanche, lorsque l’usufruit du conjoint survivant résulterait d’une disposition testamentaire ou d’une donation entre époux (application de l’article 1094-1 du Code civil), ce dernier serait redevable de l’IFI sur la valeur des biens en pleine propriété. |
| Démembrement suite à la vente de la nue propriété, avec réserve d’usufruit, au profit d’une personne autre que : | Impôt IFI partagé entre nu propriétaire et usufruitier (selon 669 CGI) sauf exceptions suivantes :
+ Condition cumulative : Que l’usufruit ne soit ni cédé à titre gratuit ni vendu. |
| Donation ou legs d’usufruit au profit de certaines personnes morales : |
|
| Apport en société de la nue propriété d’un bien |
Attention, ces deux conditions sont cumulatives. A défaut, l’usufruitier est imposable sur la pleine propriété. |
Source : FIDROIT
Cas des SCPI en démembrement
Les biens ou parts de SCPI grevés d’un usufruit sont, en principe, compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété sans application d’aucun abattement.
Le nu-propriétaire n’est donc pas soumis à cet impôt.
Quelle imposition pour le nu-propriétaire ?
Quelle imposition pour le nu-propriétaire ?
De son côté, le nu-propriétaire n’a rien à déclarer pendant toute la durée du démembrement de propriété : le bien en nue propriété ne rentre pas dans l’assiette taxable au regard de l’ISF/IFI (hors cas ci-dessous avec imposition partagée).
Par ailleurs, l’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent convenir par convention bilatérale de conditions différentes de la répartition définitive de la charge d’impôt.
Une fois le démembrement terminé, le nu propriétaire devient alors plein propriétaire et est soumis à l’ISF/IFI pour la valeur pleine.
L'optimisation de l'ISF grâce au moyen de financement de la nue propriété
L'optimisation de l'ISF grâce au moyen de financement de la nue propriété
Depuis la loi de Finances 2013, il n’est plus possible de faire figurer un passif lié à l’acquisition d’un droit de nue propriété d’un bien immobilier puisque celui-ci n’est pas à l’actif de l’assiette.
Selon le financement choisi pour l’acquisition du bien en nue propriété, les conséquences sur l’ISF/IFI seront différentes.
L’acquisition d’un bien en nue propriété est une bonne stratégie pour limiter son imposition à cet impôt sur la fortune.
- Si le bien immobilier est acquis « cash « (sans l’aide de prêt bancaire), les fonds ayant servi à l’acquisition du bien sortent de l’assiette de l’impôt. Un arbitrage patrimonial est alors réalisé et l’investisseur voit son impôt baisser.
- Si le bien est acheté grâce à un prêt, l’opération est neutre : l’opération ne fait pas augmenter l’assiette taxable. Depuis la loi de Finances 2013, le prêt et les intérêts ayant servi à l’acquisition d’un bien en nue propriété ne peut plus être considéré comme un passif.
- Dans le cas d’un recours au prêt IN FINE, l’opération est également neutre : le crédit ne rentrera pas dans le passif et l’assurance vie nantie ne sera pas exonéré d’ISF.
