La nue propriété et l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI, ex ISF)

Le démembrement de propriété reste une des seules méthodes pour réduire efficacement son IFI : l’optimisation fiscale se fait par le biais d’une acquisition en nue propriété ou par le démembrement d’un actif immobilier déjà en possession.

Quelle fiscalité ?

Présentation et principe de l’IFI

L’IFI est un impôt déclaratif dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net imposable est supérieur à 1 300 000 € au 1^er janvier de l’année de l’imposition. La déclaration d’IFI implique pour le contribuable, plusieurs étapes successives :

Recenser les biens qui composent leur patrimoine
Distinguer les biens qui sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière de ceux qui en sont exonérés (biens mobiliers, assurance vie…)
Evaluer les biens immobiliers imposables ou démembrés
Déduire le passif
Calculer l’impôt dû à partir du barème d’imposition

Combien déclarer à l’IFI ?

Les biens à déclarer doivent être évalués pour leur valeurs vénales ; c’est-à-dire au prix qui pourrait être obtenu sur le marché compte tenu de leur situation juridique.

En cas de décès du nu-propriétaire avant la fin de l’usufruit, la nue-propriété est intégrée dans la succession du défunt et transmise à ses héritiers après paiement des droits de succession calculés sur la valeur de cette nue-propriété.

Quelle imposition pour l’usufruitier ?

En principe, l’usufruitier doit déclarer les biens et droits grevés d’un usufruit pour leur valeur en pleine propriété.

Néanmoins, l’article 885 G (et l’article 968 à partir de la Loi de Finances 2018) du CGI prévoit certains cas précis où l’imposition de l’usufruit et de la nue propriété sont séparés. La valorisation des droits sera alors déterminée par l’évaluation fiscale prévue à l’article 669 du CGI :

Imposition partagée lors de :
Démembrement d’origine successorale	Usufruit légal forcé du conjoint survivant en présence d’enfant(s) du premier lit (Article 1098 du CC) Usufruit légal du conjoint pour un décès survenu avant le 01/07/2002 (Article 767 ancien du CC) Usufruit légal du conjoint pour des successions ouvertes depuis le 1er juillet 2002 (Article 757 du Code Civil) Usufruit légal réservé aux ascendants après donation entre époux de la nue propriété de leur réserve, en l’absence de descendance pour un décès avant le 01/01/2007 (Article 1094 du CC) Nouveauté Loi de Finances 2018 : En revanche, lorsque l’usufruit du conjoint survivant résulterait d’une disposition testamentaire ou d’une donation entre époux (application de l’article 1094-1 du Code civil), ce dernier serait redevable de l’IFI sur la valeur des biens visés en pleine propriété.
Démembrement suite à la vente de la nue propriété, avec réserve d’usufruit, au profit d’une personne autre que :	Impôt IFI partagé entre nu propriétaire et usufruitier (selon 669 CGI) sauf exceptions suivantes : Des héritiers présomptifs ou leurs descendants Des personnes auxquelles le redevable a pu consentir une donation (avant la vente) Des personnes réputées interposées entre l’usufruitier, ses héritiers et ses donataires au sens de l’article 751 du CGI + Condition cumulative : Que l’usufruit ne soit ni cédé à titre gratuit ni vendu.
Donation ou legs d’usufruit au profit de certaines personnes morales :	L’État et les départements Communes (ou Établissement public) ou syndicats de communes Établissements publics nationaux à caractère administratif Des associations reconnues d’utilité publique
Apport en société de la nue propriété d’un bien	Apport réalisé à titre onéreux Société qui reçoit l’apport ne doit pas être contrôlée par les personnes visées à l’article 751 du CGI Attention, ces deux conditions sont cumulatives. A défaut, l’usufruitier est imposable sur la pleine propriété.

Source : FIDROIT

Cas des SCPI en démembrement

Les biens ou parts de SCPI grevés d’un usufruit sont, en principe, compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété sans application d’aucun abattement.
Le nu-propriétaire n’est donc pas soumis à cet impôt.

Quelle imposition pour le nu propriétaire ?

De son côté, le nu-propriétaire n’a rien à déclarer pendant toute la durée du démembrement de propriété : le bien en nue propriété ne rentre pas dans l’assiette taxable au regard de l’ISF/IFI (hors cas ci-dessous avec imposition partagée).

Par ailleurs, l’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent convenir par convention bilatérale de conditions différentes de la répartition définitive de la charge d’impôt.

Une fois le démembrement terminé, le nu propriétaire devient alors plein propriétaire et est soumis à l’ISF/IFI pour la valeur pleine.

L’optimisation de l’IFI grâce au moyen de financement de la nue propréité

Depuis la loi de Finances 2013, il n’est plus possible de faire figurer un passif lié à l’acquisition d’un droit de nue propriété d’un bien immobilier puisque celui-ci n’est pas à l’actif de l’assiette.

Selon le financement choisi pour l’acquisition du bien en nue propriété, les conséquences sur l’ISF/IFI seront différentes.
L’acquisition d’un bien en nue propriété est une bonne stratégie pour limiter son imposition à cet impôt sur la fortune.

Si le bien immobilier est acquis « cash « (sans l’aide de prêt bancaire), les fonds ayant servi à l’acquisition du bien sortent de l’assiette de l’impôt. Un arbitrage patrimonial est alors réalisé et l’investisseur voit son impôt baisser.

Si le bien est acheté grâce à un prêt, l’opération est neutre : l’opération ne fait pas augmenter l’assiette taxable. Depuis la loi de Finances 2013, le prêt et les intérêts ayant servi à l’acquisition d’un bien en nue propriété ne peut plus être considéré comme un passif.

Dans le cas d’un recours au prêt IN FINE, l’opération est également neutre : le crédit ne rentrera pas dans le passif et l’assurance vie nantie ne sera pas exonéré d’IFI.