Stratégies de transmission

La nue propriété : un moyen d’optimiser
la transmission

Les récentes lois de finances (2011-2012) ont significativement la fiscalité des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) :

  • Barème des droits de donation/succession a été relevé par la création d’une tranche à 45% ;
  • Abattements en ligne directe abaissés (100.000 € en faveur d'un descendant) ;
  • Délai de rappel fiscal allongé à 15 ans (au lieu de 10 ans) ;
  • Réduction de droits en fonction de l’âge du donateur supprimées.

La vente en nue propriété (par voie de donation ou de cession) reste cependant un excellent moyen pour transmettre un patrimoine à moindre coût puisque l’évaluation de la valeur du bien transmis est calculée sur la base de la seule nue-propriété et permet une fiscalité avantageuse :

  • Effet de levier important sur la valeur de l’appartement
  • Meilleure utilisation des abattements légaux en cas de donation (DMTG)
  • Baisse de l’assiette taxable

La transmission de son patrimoine au travers de la technique du démembrement de propriété permet d'optimiser l'opération et de limiter la fiscalité en donnant plus tôt, en donnant mieux pour donner davantage.

Au terme du démembrement, le nu propriétaire pourra habiter, louer ou revendre le bien reçu.

 

OPTIMISATION N°1 : UN EFFET DE LEVIER FINANCIER ET IMMOBILIER

La transmission est un effet de levier important sur la valeur de l’appartement. La nue-propriété de l’appartement peut être transmise à un descendant, ce qui permet d’utiliser l’abattement (100 000 €) en ne retenant que la valeur de la nue propriété.

  • Transmission portant sur la nue propriété du bien (fraction réduite de la valeur)
  • Maximisation de l'effet des abattements vers un descendant (100 000 € par enfant et par enfant tous les 15 ans)

Exemple d'un appartement en nue propriété à un enfant :

Hypothèse : Valeur en pleine propriété du bien 200.000 € / Valeur de la nue propriété : 120.000 €

  • Donation en nue propriété : Assiette soumise aux DMTG : 20.000 € (120.000 € - 100.000 €)
  • Donation en pleine propriété : Assiette soumise aux DMTG : 100.000 € (200.000 € - 100.000 €)

OPTIMISATION N°2 : LE BAREME DES DROITS DE MUTATION A TITRE GRATUIT

La nue-propriété permet aux enfants de l’investisseur de recueillir les biens de leurs parents en échappant à une partie, voire à la totalité, des droits de donation et de succession.

Et de pouvoir bénéficier de certains avantages :

  • L’abattement en ligne direct est de 100 000 €
  • Le barème des DMTG en ligne descendante et entre conjoint est progressif de 5 à 45%
  • Le délai de rappel fiscal est fixé à 15 ans depuis la 3ème loi de finances pour 2012
  1. Abattements applicables avant imposition
    Bénéficiaire(s)
    Abattements
    Epoux ou épouse 80 724 €
    Partenaire d’un Pacs 80 724 €
    Ascendant ou enfant 100 000 €
    Petit enfant 31 865 €
    Arrière-petit-enfant 5 310 €
    Frère ou sœur 15 932 €
    Neveu ou nièce 7 967 €
    Personne handicapée 159 325 € (cet abattement se cumule avec les autres)
  2. Barème d’imposition
    Montant taxable après abattement Taux par tranche de part taxable
    Moins de 8 072 € 5 %
    Entre 8 072 et 12 109 € 10 %
    Entre 12 109 et 15 932 € 15 %
    Entre 15 932 et 552 324 € 20 %
    Entre 552 324 et 902 838 € 30 %
    Entre 902 838 et 1 805 677 € 40 %
    Supérieure à 1 805 677 € 45 %

OPTIMISATION N°3 : DONNER AU MEILLEUR MOMENT

Le calcul de la valeur des droits démembrés varient selon la période à laquelle la donation est réalisée. Le Code Général des Impôts prévoit pour une donation temporaire d'usufruit une valeur de 23% par tranche de 10 ans.

 

Au moment de l'achat Au moment de la donation / succession
Valorisation économique de la nue propriété

Valorisation fiscale de la nue propriété :
Art 669 II du CGI

Pour 20 ans :
  • Prix de la Nue-propriété : 125 000 €
  • Prix pleine propriété : 250 000 €

Prix 17 ans:

  • Prix de la Nue-propriété : 140 000 €
  • Prix pleine propriété : 250 000 €

Prix 15 ans:

  • Prix de la Nue-propriété : 150 000 €
  • Prix pleine propriété : 250 000 €

Assiette fiscale = usufruit temporaire (23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans entière)


Soit Nue Propriété = 77 % pour un démembrement restant à courir < 10 ans
Soit Nue Propriété = 54 % pour un démembrement restant à courir > 11 ans

 

OPTIMISATION N°4 : PURGE DES PLUS VALUES IMMOBILIERES

Sur le plan fiscal, les biens faisant objet de la donation entrent dans le patrimoine propre des donataires pour leur valeur réelle à la date de la donation, et bénéficient alors :

  • La plus-value latente est purgée
  • Aucun impôt à payer sur la plus-value pour le donataire

 

 

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