Oops! It appears that you have disabled your Javascript. In order for you to see this page as it is meant to appear, we ask that you please re-enable your Javascript!
La nue propriété par les juristes 2018-05-08T12:08:28+00:00

Le démembrement de propriété, un principe issu du Code Civil

DEFINITION DU DROIT DE PROPRIETE ET LE DEMEMBREMENT

Le Droit de propriété est un droit réel qui confère à celui qui en est titulaire toutes les prérogatives qu’il est possible d’avoir sur un bien, à savoir :

  • l’usus : le droit de détenir et d’utiliser la chose ou le bien,
  • le fructus : le droit de percevoir les revenus (fruits) d’une chose ou d’un bien,
  • l’abusus : le droit de disposer de la chose ou du bien (vendre, donner, modifier, détruire).

La propriété se définit comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »
C. civ. art. 544

Le droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement en deux droits réels : l’usufruit et la nue propriété.
Contrairement à l’indivision, ces deux droits réels ne s’exercent pas simultanément mais distinctement et indépendamment.

L’usufruit est un droit réel temporaire. A son extinction, le nu-propriétaire devient plein propriétaire : il récupère l’ensemble des prérogatives du Droit de propriété.

Le droit d’usage et d’habitation

Le titulaire du droit d’usage et d’habitation procure des droits plus restreints que le droit d’usufruit : seul le titulaire et les membres de sa famille proche ne peuvent être que les seuls bénéficiaires. De plus, il ne peut ni louer, ni vendre, ni donner ce droit.

Le droit d’usage et d’habitation peut avoir une durée limitée (selon les termes d’un contrat, par prescription extinctive de 30 ans ou la destruction du bien immobilier) ou une durée viagère.

En pratique, le droit est souvent rencontré lors de la succession : le conjoint survivant peut demander l’obtention de ce droit sur la résidence principale qu’il conserve jusqu’à son décès.

La cession en cas de démembrement

Le titulaire de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un bien est détenteur d’un droit réel. Il a donc la possibilité de céder son droit réel, à titre gratuit (donation, testament) ou à titre onéreux (vente, échange, apport en société) et de le donner en garantie (hypothèque). La nue-propriété est, en outre, transmissible par succession.
L’acquéreur et le donateur auront alors les mêmes obligations que l’usufruitier ou le nu-propriétaire d’origine.

Droits et Devoirs des deux parties

Droits

Le nu-propriétaire est titulaire d’un droit réel, lequel est par conséquent cessible, transmissible et saisissable. Le droit de la nue propriété ne confère pas de droits véritables pendant la période de démembrement…

  • Détenir un immeuble en nue propriété donne le droit à son titulaire de devenir propriétaire à terme et en franchise d’impôt.
  • Pendant le démembrement, la plupart (voir la totalité) des travaux sont à la charge de l’usufruitier.
  • Les impôts et taxes sont également partagés ou exonérés au profit du nu propriétaire.
  • Les travaux sont, sous conditions, déductibles des revenus fonciers ou du revenu global.

Devoirs

Le nu-propriétaire ne doit pas empêcher l’usufruitier d’exercer son droit ainsi :

  • Entrer en possession du bien ;
  • Jouir du bien ;
  • Et percevoir les fruits et revenus du bien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.
C. civ. art. 605

A l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire,
sans aucune imposition. (CGI. art. 1133).

 L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. »
C. civ. art. 544

Droits

  • Louer le bien et en percevoir les revenus
  • Habiter le bien pour résidence principale ou résidence secondaire
  • Céder ou donner son droit, sauf clause contraire figurant dans le contrat ou l’acte lui accordant l’usufruit.

Dans le cadre d’un investissement PERL ou IPLUS, l’usufruit est confié à un usufruitier institutionnel faisant appel à l’Usufruit Locatif Social (ULS) : des plafonds de ressources et des loyers modérés sont mis en place en faveur des locataires (fonctionnaires, gendarmes, institutions publiques…)

Devoirs

  • De conserver la substance du bien,
  • De maintenir sa destination,
  • D’entretenir le bien en bon état (l’usufruitier n’a cependant pas l’obligation de procéder aux travaux de grosses réparations car celles-ci sont à la charge du nu-propriétaire).

    Les modalités de contribution de l’usufruitier et du nu-propriétaire sont codifiées aux articles 610 et 612 du Code civil.

Nature de l’usufruitier

  • Si l’usufruitier est une personne physique : l’usufruit s’éteint au jour du décès de l’usufruitier ou à l’arrivée du terme dans le cas d’un usufruit temporaire, sauf si le décès intervient préalablement au terme fixé.
  • Si l’usufruitier est une personne morale : l’usufruit ne peut être inférieur à 15 ans et excédé 30 ans.
  • Si l’usufruit est accordé en fonction de l’âge d’un tiers (C. civ. 620)

Attention : l’usufruit, même constitué pour une durée fixe, s’éteint avec la disparition de l’usufruitier « initial », personne physique ou morale.
L’extinction de l’usufruit, viager ou temporaire, met immédiatement fin au démembrement de propriété.

À l’extinction du droit d’usufruit, l’usufruitier est déchu de ses pouvoirs,
restitués au nu-propriétaire automatiquement et en franchise d’impôts.