La nue propriété par les juristes

Le démembrement de propriété, un principe issu du Code Civil

DEFINITION DU DROIT DE PROPRIETE ET LE DEMEMBREMENT

Le Droit de propriété est un droit réel qui confère à celui qui en est titulaire toutes les prérogatives qu’il est possible d’avoir sur un bien, à savoir :

  • l’usus : le droit de détenir et d’utiliser la chose ou le bien,
  • le fructus : le droit de percevoir les revenus (fruits) d’une chose ou d’un bien,
  • l’abusus : le droit de disposer de la chose ou du bien (vendre, donner, modifier, détruire).

 La propriété se définit comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » C. civ. art. 544

Le droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement en deux droits réels : l'usufruit et la nue propriété.
Contrairement à l’indivision, ces deux droits réels ne s’exercent pas simultanément mais distinctement et indépendamment.

L’usufruit est un droit réel temporaire. A son extinction, le nu-propriétaire devient plein propriétaire : il récupère l'ensemble des prérogatives du Droit de propriété.

Le droit d'usage et d'habitation

Le titulaire du droit d'usage et d'habitation procure des droits plus restreints que le droit d'usufruit : seul le titulaire et les membres de sa famille proche ne peuvent être que les seuls bénéficiaires. De plus, il ne peut ni louer, ni vendre, ni donner ce droit.

Le droit d'usage et d'habitation peut avoir une durée limitée (selon les termes d'un contrat, par prescription extinctive de 30 ans ou la destruction du bien immobilier) ou une durée viagère.

En pratique, le droit est souvent rencontré lors de la succession : le conjoint survivant peut demander l'obtention de ce droit sur la résidence principale qu'il conserve jusqu'à son décès.

La cession en cas de démembrement

Le titulaire de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un bien est détenteur d’un droit réel. Il a donc la possibilité de céder son droit réel, à titre gratuit (donation, testament) ou à titre onéreux (vente, échange, apport en société) et de le donner en garantie (hypothèque). La nue-propriété est, en outre, transmissible par succession.
L’acquéreur et le donateur auront alors les mêmes obligations que l’usufruitier ou le nu-propriétaire d’origine.

Les deux parties : Nu propriétaire et usufruitier

 

LE NU PROPRIETAIRE

A l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire,
sans aucune imposition. (CGI. art. 1133).

 

L'USUFRUITIER

« L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. »
C. civ. art. 544

Nature de l'usufruitier

  • Si l'usufruitier est une personne physique : l’usufruit s’éteint au jour du décès de l’usufruitier ou à l’arrivée du terme dans le cas d’un usufruit temporaire, sauf si le décès intervient préalablement au terme fixé.
  • Si l’usufruitier est une personne morale : l’usufruit ne peut être inférieur à 15 ans et excédé 30 ans.
  • Si l’usufruit est accordé en fonction de l'âge d'un tiers (C. civ. 620)

Attention : l’usufruit, même constitué pour une durée fixe, s’éteint avec la disparition de l’usufruitier "initial", personne physique ou morale.
L’extinction de l’usufruit, viager ou temporaire, met immédiatement fin au démembrement de propriété.

 

 

À l’extinction du droit d’usufruit, l’usufruitier est déchu de ses pouvoirs,
alors restitués au nu-propriétaire automatiquement et en franchise d'impôts.

 

 

 

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