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La nue propriété : meilleur placement immobilier pour le sportif professionnel 2018-07-31T19:38:40+00:00

La nue propriété : le meilleur investissement immobilier pour le sportif professionnel

Quentin SIMONOT, (grand amateur de sports en général) et président du Cabinet Nuepro immo, a réalisé un Mémoire sur la gestion de patrimoine spécifique aux sportifs professionnels. Une gestion particulière complexe mais passionnante. Le Cabinet Nuepro immo précise que l’investissement en nue propriété n’est pas la seule solution d’investissement pour le sportif mais simplement une solution innovante faisant partie d’une stratégie globale patrimoniale et correspondant aux attentes de cette clientèle particulière.

Le Cabinet se tient à disposition des conseillers patrimoniaux des sportifs afin de collaborer et proposer à leurs clients des solutions parfaitement adaptées et biens à durées de démembrement réduites.

La nécessité d’une gestion patrimoniale sur mesure

Cette clientèle spécifique nécessite une gestion patrimoniale « sur mesure » ; par conséquent, il sera essentiel de bien connaître l’environnement dans lequel évolue ce sportif professionnel pour répondre parfaitement, qualitativement, à ses attentes et besoins.
Le sportif professionnel a ses spécificités : carrière courte, états de grâce mais époques de disgrâce, aléas physiques, pressions psychologiques, revers de fortune… La carrière d’un joueur de haut niveau n’est pas un long fleuve tranquille.

Contexte juridique du sportif professionnel

La carrière d’un sportif professionnel, basé sur un talent sportif intrinsèque, est faite d’une succession de contrats de travail : le sportif professionnel comme tout salarié se doit d’exécuter le travail de manière personnelle, avec implication et loyauté. Sa mise à disposition est totale puisqu’il doit mettre à contribution pour le compte de son employeur, son propre corps, ses aptitudes physiques, bases de son contrat de travail. Le corps est le vecteur de la performance sportive du joueur. En tant que salarié, le sportif est assujetti aux assurances sociales du régime général lui permettant de se prémunir contre les risques de son métier : blessures, chômage…

Face à ces aléas et risques, la couverture et la prévoyance sont les premières dispositions complémentaires à prendre pour le joueur et ses conseillers ; en plus des dispositions légales (Sécurité Sociale + mutuelles complémentaires) des assurances individuelles sont en effet souvent nécessaires pour ces sportifs, spécialement conçues pour se protéger de façon (sur)complémentaire. Ces assurances peuvent couvrir le risque d’incapacité permanente (incapacité définitive d’exercer), le risque d’incapacité temporaire ou encore le risque décès (décès, perte totale ou irréversible d’autonomie).

Particularités de la clientèle sportive

Le statut du sportif professionnel est donc précaire. Ce statut de précarité peut aussi se révéler à travers le contrat de travail qui, comme nous l’avons évoqué, est un contrat à durée déterminée, au‐delà du fait que tous les joueurs ne retrouvent pas toujours un club rapidement et avec les mêmes revenus et garanties…

La carrière sportive est également très différente d’une carrière professionnelle d’un non sportif : la carrière est précoce et brève.

Après avoir intégré ce parcours spécifique de formation c’est à dire à l’approche de leur majorité, la plupart de ces jeunes intègreront le football professionnel en signant leur « premier contrat pro » soit dans leur club formateur ou alors dans un autre club. Cette carrière professionnelle ne durera que jusqu’à environ 34 ans (sauf exception !). Les revenus d’une carrière ne seront alors que de 15 ans tout au plus…
Par ailleurs, les aléas et risques du sportif peuvent impacter sur ce temps déjà réduit initialement. Il faut tenir compte que la moyenne d’une carrière sportive est de 6,5 ans.

Contrairement aux personnes physiques non sportive, le sportif a inéluctablement deux carrières professionnelles bien distinctes ; où la seconde doit être préparée en amont, pendant la première, génératrice de revenus importants. il s’agit de définir une stratégie financière et fiscale en fonction de cette transition, synonyme de baisse de revenus, pour maintenir un même niveau de vie et de disposer de liquidités pour se reconvertir professionnellement avec succès.

La nue propriété : une solution immobilière adéquate pour les sportifs professionnels

Après s’être créé un socle solide de prévoyance et de trésorerie, lors des premières années de carrière et afin de palier une possible défaillance, l’investissement immobilier peut venir se greffer à la constitution d’un patrimoine global une fois que le sportif est aguerri professionnellement et a une meilleure vision sur le devenir de sa carrière sportive.

Alors que les investissements immobiliers locatifs viendront augmenter une fiscalité déjà potentiellement lourde (TMI > 41%), l’investissement en nue propriété apparait comme une solution alternative compétitive sur plusieurs points :

  • L’investissement en nue propriété consiste en l’achat du seul Droit de nue propriété sur un bien immobilier. L’usufruit étant acquis par une tierce personne pour une durée temporaire. Le nu propriétaire devient automatiquement plein propriété (récupère l’usufruit gratuitement) après la durée fixée initialement
  • Le nu propriétaire récupère sous forme de réduction de prix (-40%) l’équivalent des loyers qu’il aurait perçu s’il avait acheté en pleine propriété
  • Pas de revenus fonciers (=pas d’impôts), aucune gestion. Pas d’ISF/IFI (la nue propriété n’est pas considérée comme un actif taxable au regard de l’IFI)

Lorsque le sportif arrête sa carrière sportive (entre 10 ans et 15 ans), il récupère la pleine propriété du bien et peut alors :

  • Récupérer un nouveau capital grâce à la revente
  • Percevoir de revenus complémentaires pour faire fasse à la baisse des revenus professionnels

Exemple : un sportif professionnel acquiert la nue propriété d’un bien immobilier à Paris

Valeur du bien en pleine propriété : 795 385 €
Valeur de la nue propriété : 517 000 €
Valeur usufruit : 278 385 € (= loyers nets totaux perçus pendant 15 ans)

Durée de l’usufruit : 15 ans

  1. Acquisition de la nue propriété : 517 000 €
  2. Pendant 15 ans, pas d’imposition, taxes ni gestion
  3. A N+15, récupération gratuite et automatique de l’usufruit : pleine propriété
  4. Valeur récupérée nette d’impôt : 278 385 €

Afin de parfaitement répondre aux contraintes du sportif (brièveté de carrière), le financement de l’opération devra se faire sur 10 ans.

Le Cabinet Nuepro immo propose des biens immobiliers en nue propriété avec durées de démembrement fixes de 5 ans à 15 ans, pouvant ainsi correspondre à l’ensemble des besoins du sportif professionnel :

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Il est important de noter que l’investissement en nue propriété est liquide : en cas de nécessité ou d’arrêt de carrière anticipée, une revente en cours de période de démembrement est tout à fait possible. Son capital investi n’est pas immobilisé.